（一）、调查目的：
由于学生在学前及小学所受的教育和他周围的条件不够好，以及本身智力、能力的差距等多方面的原因，在初中阶段形成了一个相当数量的缺乏积极向上情感、学习困难的群体，也就是通常所说的后进生。为了促进这部分后进生的转化，需要了解我校部分后进生逐渐形成的原因，以便在以后的转化过程中对症下药，顺利完成转化工作，同时能够遏制新后进生的形成。
（二）、调查对象：
初二年级，主要考虑到初二是学生两极分化的主要形成期，决定选取初二的两个班，通过抽样，确定调查对象为初二（1）班和初二（7）班，其中初二（1）班为A班，共有51人，二班（7）为B班，共有49人。
（三）、调查时间：
20xx年11月
（四）、调查方法：
随机抽样调查
（五）、调查问卷的设计：
调查问卷共设计了32个题目，分别涉及学生的生活习惯、学习习惯、学习兴趣、学习态度、自尊心自信心等非智力因素，与父母亲的关系、父母的教育方式、与教师的关系、教师的关注程度、与同学的关系等环境因素。
（六）、通过调查取得的原因
一、学生自身的原因：
1、有些学生知识基础不扎实，对现在所学的课程听不懂，以至于得过且过，并且不好好复习和完成作业。2.他们到学校念书或是迫于父母的压力，或是为了寻找玩伴，或是把学校当作避难所，而非求学的地方，对自己的前途迷惘不清，缺乏学习的内在动力，自我约束力差，很容易导致厌学情绪的产生，学生缺乏远大的理想，学习没有明确的目标。而这部分学生成为后进生则是必然的。
3、学生的学习方法不当，致使学习成绩逐渐被拉下，进而逐渐对学习失去兴趣，而产生厌学情绪。
4、学生的年龄特点和心理特点的不足方面也是后进生形成的原因之一。如：有的学生难以分清是非、善恶、美丑，极易上当受骗，误入歧途；有的学生本身性格有缺陷，构成人格障碍，逆反心理严重，存在对立情绪，不听管教；有的学生由于先天因素或后天因素智力低下，难以达到正常学生的'水平。
二、家庭教育方面的原因
家庭教育方法不当，是后进生形成的重要原因之一。
1、父母的不良言行。父母的言行举止直接影响着孩子的健康成长。
2、有的家庭受“金钱热”的影响，认为“知识不值钱，只要孩子将来能赚钱，就能立足于社会”，因此，放松对孩子的要求，任其发展，导致孩子不思进取，得过且过，思想品德、学习成绩出现滑坡；
3、有的家庭对孩子过分溺爱、娇惯，一味满足孩子物质生活的需求，对思想品德教育重视不够，导致孩子物质消费超前，追求享受，学习缺乏动力，学习成绩下降、落后；
4、有的家长对孩子期望值过高，孩子稍一出错，就采取过激的教育手段，导致孩子惧怕心理，丧失信心；
5、家庭离异。真诚和睦的家庭，不但是孩子生活的温馨港湾，而且从教育的角度看，更是他们健康成长必不可少的良好环境。相反，夫妻经常打架吵架，无疑会在孩子心中投下生活的阴影，扭曲他们的道德是非观念。由父母离异而造成的家庭破裂，使一些子女失去了应有的家庭温暖和教育，心灵的创伤、感情的失落、畸形的教育，使不少孩子渐渐成为学校中的“后进学生”。
6、大部分家长长年在外打工，很少回家，没有时间过问子女学习情况。于是，留守在家的孩子们在缺少家长管教的情况下，养成了无拘无束，自由散漫的作风。由于父母极少与孩子沟通，偶而通电话也都是询问孩子生活情况。甚至有家长用零花钱来补尝自己对孩子的爱，导致这部分学生贪图物质享受，没有半点刻苦精神，对学习也没有了动力。
三、学校方面的原因
1、由于应试教育思想的影响，使教师思想教育不力，教师整天追求的是学生的成绩，学生在校的生活圈子单调、枯燥乏味，整天泡在作业当中，无娱乐时间，爱好兴趣长期被抑制，得不到充分发挥。校园中有一种挥之不去的压力困扰着学生，从而使学生产生一种厌学心理。
2、还有一部分后进生由于低年级学习的知识不扎实、底子薄弱。现在学习有些吃力，学习活动中会跟不上。部分没有耐心的教师课外很少给这些孩子辅导或者是辅导不得其法。他们不能发现学困生的特长和亮点，让这些后进生长期生活在被遗忘的角落。甚至有的教师教育方式简单、粗暴，对后进生冷眼相待，在这种冷漠态度下生活久了，后进生便滋生自暴的心理，长此以往，产生厌学，还会生产生逆反心理，继而失去学习动力。
3、教师精力有限，现阶段农村学校教师仍较为紧缺。一般情况下教师都要任教2～3个班，有的跨年级教学，有的跨学科教学。首先每天要花大量的时间去备课，即便上课结束后还要面临那么多的作业要批改。在这种情况下教师根本没有太多的精力去关注后进生。再加上目前许多农村学校仍存在着班级大、人数多这一实际情况。面对这么多学生，教师要在有限的45分钟内去一一关照他们很显然是不切实际的。
（七）、调查过后的思考与讨论
鉴于以上的调查分析，我暂时打算从以下四点入手，激发非智力型后进生的学习动力，提高他们的成绩。
1、针对非智力型后进生的学习现状，设立不同的学习目标和要求，帮助学生选择合适难度的学习任务，让他们不断收获学习成果，体验成功的喜悦，增强后进生的自信，激发学习兴趣。
2、在平时的教育教学过程中，对后进生进行赏识教育，看到后进生的每一点点的进步，用欣赏的眼光发现他们的可贵之处，及时表扬鼓励，让他们看到自己的闪光点，感受到老师对他们的期待。
3、细致耐心地帮助后进生革除学习上的不良习惯，正确对待孩子的反复，循循善诱以求精诚所至，金石为开。
4、利用家长会或家访的时间与家长沟通，改变错误的教育观，交流优秀的教育方法，为后进生塑造一个适合成长的环境。总之，激发学校后进生的学习动力，是一项长期的艰苦而细致的工作。针对农村的教育大环境，教师需要解决的问题很多，也都很棘手。在后进生的转化过程中，要有耐心，坚持不懈地做好工作，相信“精诚所至，金石为开”这一至理名言。根据他们个人学习的实际情况及认知情况，注重分层教学、个体教学和分类指导、因人施教，适当降低各方面的要求，分步达到教育目标。坚信：只要坚定信心，常抓不懈，方法得当，以崇高的师德感化他们，以慈母般的情怀去关爱他们，就一定会把转化“后进生”的工作做好。
近年来，随着社会民办教育培训机构的快速增多，涉及教育培训服务项目的消费投诉也越来越多。20xx年，市工商局12315指挥中心受理教育培训类投诉47起，20xx年上升到95起，增幅达到xx2.1%，占该局全年受理消费投诉总量的6%。同时，由于民办教育培训机构涉及多部门监管职权、经营性质复杂等原因，导致该类经营服务行业的监管效果不佳。针对这一问题，市局组织人员进行了专门调研，认真分析了当前民办教育培训机构监管工作现状、存在的问题，并从工商职能角度提出了部分监管工作建议。
一、民办教育机构特点及监管现状
截止20xx年底，市共有各类民办教育培训机构201家，其中有证有照的157家，具备前置审批条件，经工商核准登记的，含经教育行政部门审批的文化教育类培训机构141家，经劳动局审批登记的职业技能类培训机构16家；有证无照的38家，该类机构具备前置审批条件，但未经工商核准登记的机构；无证无照的6家，该类机构既未经相关部门核准前置，又未在工商部门核准登记的机构。从总体分析看，当前民办教育机构经营中存在以下几大特点：
（一）涉及行业不断增多。近几年，民办教育培训机构经营范围不断扩大，20xx年统计显示，市目前民办教育培训机构服务项目涉及文化培优、琴棋书画、音乐舞蹈、职业技能、留学服务等56个类别，比20xx年增加了22个种类，是20xx年服务项目类别数量的2.3倍。同时，新型教育培训项目也逐渐增多，如电子类、旅游类、物流类、网络经营类等近年来新兴的各种专业，均成为当前民办教育培训机构的服务范围，基本涵盖全市经济社会发展各个方面。
（二）经营场所、时间分散。多数民办教育培训机构属于中、小模式型，经营方式灵活、选择场地较为自由，部分培训场所属于租用民宅、车库、闲置场所等。同时，由于民办教育机构多数为补充式培训，办学时间比正规国营教育学校更加自由，有的利用双休日、节假日或晚上的时间进行，有的按学员要求临时性开课，缺少统一教学规划制度。
（三）教育条件参差不齐。一是办班条件简陋。部分培训机构没有专用的教室、课桌椅、辅导教材，设在商住楼或自住房屋内，存在着极大的安全隐患。二是聘请的教师教育水平难以保证。有的是兼职教师，还有不少是在校大学生，培训辅导的成效难以保证。三是没有严格的教学计划。“缩水缩时”现象严重，由培训老师随意安排教课时间和内容，培训质量无法保障。
（四）存在规避监管现象。一是规避工商部门监管。多数民办培训机构属于营利性质的私人办学型，依据相关法规应当到工商部门登记注册，由于登记注册“营利”与“非营利”两个类型缴纳税率的不同和社会捐助程度的差别，多数营利性民办培训机构以“非营利”性质向民政部门登记，逃避税务的同时规避了工商部门的监管。二是规避教育部门监管。由于教育部门近年来审批门槛不断增高，部分未得到“办学许可证”的申请人，将申请经营范围定为“教育咨询”类企业，取得工商部门登记资格后大搞教育培训。这种打“擦边球”的做法，规避了教育部门的监管，降低了行业准入门槛。
二、民办教育培训机构监管工作存在的问题
（一）无明确的监管法律依据。一是缺少明确的登记法律依据。《中华人民共和国教育法》第27条规定：“学校及其他教育机构的设立、变更、终止，应当按照国家有关规定办理审核、批准、注册或备案手续。”《民办教育促进法》第18条规定：民办学校取得办学许可证，并依照有关的法律、法规进行登记，登记机关应当按照有关规定即时予以办理。以上《中华人民共和国教育法》、《民办教育促进法》中涉及营利性民办培训机构的登记问题，均未以明文提出“由工商部门负责登记”，仅以模糊的字面意思推断出由工商部门登记。二是缺少明确的管理法律依据。目前，实际监管工作中，涉及民办教育培训机构部分由民政、教育、劳动、工商等多个部门分头负责，非营利性的民办教育机构由教育部门审批、民政部门登记，工商部门无权管理。针对营利性质的民办培训机构，《民办教育促进法》第66条规定：“在工商行政管理部门登记注册的经营性的民办培训机构的管理办法，由国务院另行规定。”这一条款将日常管理执行依据授权于国务院制定，但目前具体的管理法规仍未出台，基层工商部门对营利性民办教育培训机构管理时，只能套用《公司法》、《无照经营取缔办法》、《广告法》等通用性法律法规，缺少专门的具体的法律执行依据。
（二）日常巡查监管较为困难。与正规的国家教育机构相比，绝大多数民办培训机构规模小、人员少、自由度大，常以租用的民宅、车库甚至地下室作为培训场所，具有较强的分散性和隐蔽性，给基层工商人员市场巡查工作带来较大难度。同时，部分营利性民办教育机构由于经营不善无法维持，将其分散的培训场所出租给其他无资质培训机构，还有的成为传销、造假活动的窝点，严重扰乱了正常的市场秩序，成为社会安全的重大隐患。
（三）相关处罚标准难以判定。根据《中华人民共和国教育法》、《民办教育促进法》等规定，工商部门拥有对营利性民办教育培训机构的登记监管权，但由于相应的监管法律法规缺失，针对民办培训机构违法经营行为处罚标准无法统一判定，实际监管执法过程中套用的《公司法》、《广告法》、《无照经营取缔办法》等，均显得规定过于粗略、不够具体明确。
（四）多头监管存在扯皮现象。民办教育培训机构分为“非营利性”、“营利性”两个种类，非营利性的由教育部门审批，民政部门负责登记和监管，营利性的由工商部门负责登记和监管，但在实际经营过程中，两中类型无法明确鉴定，绝大多数民办教育培训机构以“非营利性”审批登记，而实际经营过程中以营利为主要目的，民政部门职能监管不够到位，工商部门又被拒绝在监管门槛之外，出现监管“真空”地带。同时，市场经营中存在“有证无照”（通过教育部门审批，但未在监管部门登记）、“无证无照”（既未通过教育部门审批，也未在监管部门登记）、“超范围培训”等多种违法经营行为，这些主体资质不“健全”的民办教育培训机构由哪个部门监管，目前无法具体确定，有的出现部门间相互推诿现象，长时间处于无监管状态，有的多部门均实行监管权，导致多重处罚现象发生。
三、做好民办教育机构监管工作的建议
（一）出台具体的监管法规。坚持以《民法通则》、《经济法》为基础，以《中华人民共和国教育法》、《民办教育促进法》、《职业教育法》等为依据，出台有关民办教育机构的登记、监管办法，根据是否为营利性、涉及行业的特殊性等进行详细分类，分别明确登记监管注册主体和违法行为的处罚规则。同时，制定民办教育培训机构日常监管办法，结合《公司法》、《行政处罚法》、《无照经营取缔办法》、《广告法》等法律中适用于民办培训机构的法规，根据市场监管实际，制定详细具体的监督管理规则，明确不同违法种类、不同违法情节的营利性民办教育培训机构的监管措施和办法。
（二）推行引导联合经营制度。民办教育机构经营过程中存在规模小、人员少、师资力量薄弱等问题，这些不足往往会引发投诉纠纷，针对这些问题，工商部门要积极发展职能作用，引导取得正规审批资格的民办教育培训机构积极发展联合经营模式，坚持以国家大中专院校为依靠，在条件允许的情况下，努力建立联合授课机制，有效补充师资不足等问题，同时起到教育系统内部监督自律经营行为的良好效果。
（三）建立长效网络监管平台。民办教育培训机构普遍存在培训规模小、时间短、分布散、隐蔽性强的特点，工商作为重要的监管部门，要坚持以备案登记资料为基础，依托网格式监管平台，建立起长效的动态监管系统，定期下达巡查计划，加大市场巡查力度。特别针对民办培训机构发布的户外广告和印刷品广告进行有效监管，对存在虚假培训内容，夸大师资力量等违法行为要坚决予以查处，净化培训市场环境。
（四）完善多部门联合监控机制。工商部门在拓展自身监管领域的同时，要探索走联合相关力量集中对民办培训机构的专项整治。如依靠消费者协会的职能，解决因参加培训产生的各种特殊消费纠纷；依靠教育行政部门的力量，严格其准入资格；依靠税务部门的稽查，查处偷税漏税行为；依靠物价部门的介入，规范起收费纷乱的现状；利用社区力量，及时反馈非法、违法培训班的信息，便于执法部门及时查处取缔。只有充分发挥联合行动的力量，才能对各类培训机构进行有效的全面的清查，对非法办学依法进行取缔，保护合法经营者。
工商管理学院王曦金融危机对房地产企业影响情况调研之锦州市新民房地产有限公司调研报告为了进一步深化思想政治理论课教学改革，贯彻落实中宣部、中央文明办、教育部、共青团中央就进一步加强和改进大学生社会实践提出意见，提高《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》课教学的针对性和时效性，对教学环节、教学方式进行改革。为了响应我校加强大学生积极参加社会实践的号召，在下利用暑假时间来到锦州市新民房地产有限公司进行考察，了解金融危机下对房地产企业的影响。该报告主要涉及金融危机发生的原因，发生的时间、地点，波及的范围，产生的影响以及应对的策略等几个方面内容。
一、金融危机大爆发
在当下的社会中，人们现在谈论最多的话题莫过于金融危机，因为他给我们每个人都带来了太多的影响。每个人，每个家庭，每个公司，每个地区甚至每个国家都在这次全球性的金融海啸中受“疫”匪浅。裁员、减薪、失业、破产、倒闭、收购等以前还少使用的词语，现在却是随处可见。走在世界经济发展最前沿的各国金融机构，是最早触摸到这次金融寒流到来的，可怜的是他们还没有来得及感觉冰雪的味道，就已经完全失去了知觉。当世界都在恐慌着如何去面对的时候，这股寒流又从虚拟经济危机波及到实体经济，代表着各国实体经济体的各类企业已经在寒风中被冻得浑身发紫，危在旦夕。整个世界经济在这次灾
难面前将何去何从，无论是专家学者还是领袖百姓，人们的表情除了茫然更是无奈。
此次1929年以来最大的一次金融危机诱发于美国的房地产市场次贷危机，再穿越美国的金融体系屏障通过各商业银行蔓延到实体经济，从而给美国及世界经济造成实质性的重创，而次贷危机爆发的根源则是以美国为代表的资产膨胀型过度消费所产生。从这个角度上来说，这次危机在本质上是对全球经济模式
失衡的一次大调整。而造成此次全球金融危机的房地产行业更难逃其难。
金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，而此次美国金融危机的源头就是次贷危机。次贷（次级贷款）是房地产市场贷款的一个种类，是指银行针对信用记录较差的客户利用房地产抵押而发放的住房贷款。由于近年美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。从20xx年开始，美国房地产价格开始下滑。当无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。于是，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次级贷危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，
直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。
二、金融危机下我国房地产形势分析
20xx年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自20xx年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形势也不容乐观。分析金融危机下我国房地产商的形势，对房地产开发商进行有效的引导和管理，具有重要的现实意义。
随着20xx年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融海啸席卷全球，中国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。国内原本繁荣的地产市场，就像一个巨大的“温室”，只要盖好房子，老百姓排着队抢，导致许多开发商对于先进的企业运营管理方式并不重视，更多关注的是眼前丰厚的利润。但在金融危机爆发后，盖好的房子没人买了，资金无法回笼，以至于负债经营，不得不被迫大规模裁员，缩减日常支出。房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，这一轮房市的调整对于住宅地产的冲击首当其冲，而商业地产究竟又“受伤”多重？住宅地产陷入泥潭，商业地产是否能够持续坚挺？从目前情况来看，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强。然而经
历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。商业房地产形式多样，主要指用于各种商业零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、写字楼、工业厂房、工业园区等经营用途的房地产，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要3—5年才会有稳定的回报，由此资金一定不能缺少，再加上商业地产开发的复杂程度，因此，国内房地产龙头企业很少涉足商业地产开发。但在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作为盛放鸡蛋的第二个竹篮。万达集团、SOHO中国、凯德置地等国内知名开发企业都在商业地产开发方面有所专注，使之与住宅开发形成相互补充抵制风险。近期外资“力挺”中国商业地产的动作并不少见。如成功收购了上海长寿商业广场的百仕通集团（黑石），最近在上海浦东成立商业管理公司瀛石企业管理（上海）有限公司，吹响了其进军商业地产市场的号角。新加坡嘉德置地集团、英国地产开发及投资公司高富诺集团等海外资本都加大了对中国商业地产的投资力度，更是引起了市场的广泛关注。
金融危机时期，不能说商业地产未受影响。目前商业地产市场在宏观环境上已经受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。中国社会科学院20xx年10月10日发布的《20xx年秋季报告》预测，20xx年我国GDP仍将保持10%以上的较快增长。商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。可见，当前的金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。而我国“国10条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金放开限了，在20xx年底和20xx年第一季度，应该说是商业地产的资产大鳄们张开大口呼吸的时候。
商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿，特别是宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。首先政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。国务院近期出台了扩大内需的政策，通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，零售以及商业地产仍有较好的发展前景。其次，商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持高速发展态势。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。第三，稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的零售企业会适时购买。当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行生意活动仍会有很大的利益的回报空间。
（一）金融危机对中小房地产企业的影响
随着美国次贷危机的严重影响，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。经济形势的变化对我国中小房地产企业构成了巨大的冲击。中小房地产
企业必须给自己准确定位，并采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用？但是随着美国次贷危机引发的全球金融风暴，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。中小房地产企业必须给自己准确定位，并且采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。
一、当前中小房地产企业特点及面临的问题
经过近30年的积累和市场淘汰，我国房地产行业涌现出一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的90％之多，其在资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在着不少突出问题。
（一）缺乏战略规划，盈利模式模糊在20xx—20xx年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场上尽力拿地、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多中小房地产企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。
（二）融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高
房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加上经济危机导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本的增加，房地产企业既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示20xx年房地产开发企业整体资产负债率为74。4％。截至20xx年8月21日，两市共75家房地产类上市公司的平均资产负债率为59。55％，非上市房企的负债率普遍超过了75％，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80％（证券日报数据中心统计）。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应？
（三）运作手法灵活，管理规范不足
现阶段中小房地产企业，多半是在完全市场化竞争的局面下产生。在产品切入、市场分析、土地获取等方面灵活、务实，对市场经济反应的灵敏在项目开发前充分体现。但在项目立项之后，此类企业的问题也逐步显现。由于没有完整的管理体系和规章制度，工程管理占用高层大量精力，在内部成本控制上常常达不到管理目标；物业管理、售后服务等缺乏整体考虑；人事、业务部门短期行为严重；缺乏对员工的约束和激励机制，工作效率低下；这些管理的不规范严重影响了中小房地产企业的可持续发展
（四）资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足
中小房地产企业往往不具备房地产整链条开发能力，自身缺少规划设计、营销策划、物业管理、招商等核心技术人才和经验，在操盘过程中，多采用和“外脑”合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但是实际操作中，和“外脑”合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售
季节。
三、金融危机下我国房地产企业的应对策略
首先是要做好“过冬”的心理准备。“过冬论”在当今很是盛行，但不少人实际上并没弄懂“过冬”含义，认为消极应市就叫“过冬”，因而稀里糊涂地在冬季尚未完全来临时就已死去。那商业地产该如何“过冬”？笔者认为，从现在开始要开源节流，在规划商业地产时，应从需求出发，切忌盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快地回笼资金为主要指导思想。其实现在，即使是金融危机之下的市场仍然不缺投资的资金与热情，而是缺乏与收益相匹配的商业物业，缺乏让投资者放心的投资产品。因此，对商业地产商来说，用清
醒的头脑“过冬”，现在无疑是一个难得的市场机遇。
其次是要调整开发战略，学会经营。目前银行对商业地产项目的贷款非常谨慎，开发企业现在很难从银行融资，而商业地产项目开发周期长、投入高，对现金流要求很强，所以可以考虑与资本或其他企业合作，或与一些大商家合作，出让一部分利益，共同开发项目。商业开发商还必须学会经营，这是新的要求。商业房地产拼的就是经营管理，否则再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业
品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。
第三是要专业团队管理，确保项目质量。与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。一般开发商的操作模式是请传统的综合性地产中介公司进行策划招商。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，若想规避风险，最好还是通过招徕有金融和管理经验的基金和运营者这条渠道，缩短学习过程，增强自身实力。专业的事情由专业团队去做，专业团队是持有商业成功必需。从前期的市场定位开始，再到招商规
划与实施、商业规划与建筑设计，以及最后的运营管理，都应该由专业的团队去完成。第四是要走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色。商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性埋下了“病根”。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。
（1）风格。是客户的视觉和感觉效果。风格的追求肯定增加成本，但风格满足客户感官的愉悦，个性的追求。
（2）特色功能。其主要以客户的认知度和其他开发商模仿的可能为基础。对产品的基本功能进行补充。在今天的购房族中，人们不仅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅环境的营造，已成为当今楼盘的重要卖点。
（3）性能质量。指物业在使用中的实际表现水平。
（4）设计。设计是以上三个方面的最终实现，有相当程度的复杂性。
第五注意挖掘房地产的附加值
房地产附加值是指超越包括物业成本和开发物业预计应得的利润相加之外的价值部分。主要是由房地产所处位置、物业开发商的企业形象、物业经营管理及售后服务等因素决定，对该房地产营销成败起着极为关键的作用。它能够增强客户的购买信心，对房地产的良性循环，品牌提升意义重大。
第六形成有效的企业用人机制
提升房地产品牌靠什么？靠资金、靠技术、靠管理，但是归根到底是靠人才。人力资源是房地产企业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。创立房地产品牌靠的是优秀的企业家的主宰，多种专家人才的整合，企业广大员工的创新进取精神及智能潜力的发挥。所以，房地产企业要创出知名品牌，就必须建立
以专业人才为主体、以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制，一次发挥整体功能和优势。
第七致力于企业自身的内部建设具体来说，内部建设包括如下方面：（1）加强资金和成本管控能力。（2）企业商业模式就要加快变革。（3）积极推进和提升企业文化建设。（4）坚持诚信为本的经营理念。四、我国中小房地产企业发展对策随着全球经济危机的来临，我国中小房地产企业如何克服各种阻碍，获得企业生存和发展的空间，已成为刻不容缓的任务。
（一）加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力
面对全球经济增速放缓，房地产市场迎来冬天之际，中小房地产企业如何在冬天保存实力、凝聚力量成为首要的问题。当下正是中小房地产企业盘点自身资源，梳理自身特性，积蓄自身实力的时期。未来的房地产企业要具备真正的核心竞争力，关键要通过对企业内外部资源的把握，重点分析国家经济政策的走向、资本市场的未来发展、客户的需求变化趋势；明确企业业务范围、重点经营地域、产品结构、资产质量的优劣状况，建立符合自身特点的业务模式。同时要加强内部管理，如按照现代企业制度要求建立科学的管理体系，对产品质量形成完整的内部监控体系，培育房地产公司营销体系、市场网络等各相关环节的能力，完善用人制度和激励机制，准备在房地产市场春天来临时全力而出。
（二）准确定位，实行差异化经营战略
调整期对中小房地产开发企业来讲，不仅仅需要对国家宏观经济政策、土地政策、金融政策、土地市场的深入研究，充分占有各类信息，而且企业要因地制宜，依据当前的实际情况给自己准确定位，既要寻找适合自身发展的区位及项目，也要充分挖掘市场潜力。中小房地产企业与大企业竞争，其优势不在价格方面，而在于生产批量少、规格特别的地区性产品。开发、生产和销售这些产品，需要熟悉局部市场的情况和消费者的消费特点以及他们的特殊要求。在新形势下，中小房地产企业应摆脱在大城市中心、在高档住宅方面的厮杀，实行差异化经营战略，在房地产市场上创造短缺，创造个性，创造不可替代性。笔者所在的德邦控股集团就针对目前的经济形势，选择了在三线城市慈溪开发酒店式公寓世贸嘉园，公司不仅力推“100—140”的主力户型，而且考虑到今后入住人群对生活方便、舒适的需求，做好楼盘的外围生活配套设施。这样做也蕴藏着极大的商机，面积小的房型需求人群较多，销售快，资金回笼快，风险比较小，酒店式公寓同时可以增加“卖点”，促进房产的销售。
（三）以品牌为载体，拓展企业发展空间
对于房地产业来说，品牌是规划？设计？文化？品质？信誉？实力？服务？营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合体现。就其实质来说，它代表着销售者交付给客户的产品特征、利益和服务的一贯性的承诺，久负盛名的品牌就是优质质量的保证。中小房地产企业由于公众认知度不高，因此急需加强自身创造附加值的能力和专业化能力，如产品设计、工程进度、质量控制、成本管控和营销策划等诸多方面。与其他产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现在房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，中小房地产企业需要实施积极的品牌战略与服务战略，拓展企业的市场空间。
（四）拓宽融资渠道，解决资金“瓶颈”
面对新形势，中小房地产企业要多方拓宽融资渠道，降低融资成本，缓解资金困难。一是探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。二是出让部分股权，与其他房地产企业建立战略联盟。中小房地产企业在具有自主性和灵活性等优点的同时，也存在企业规模小、资源数量有限的问题。不断扩大企业规模，提高经济效益，是中小房地产开发企业发展的目标之一，而战略联盟是实现这个目标的有效手段。个别开发企业在有些项目上虽然拥有土地，但又缺乏庞大的资金进行开发，为了吸收资金，可以采取将该项目开发企业的股权转让出去一部分，寻求与之相匹配的资金及技术管理能力雄厚的房地产企业共同开发。这样不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小房地产企业内部管理水平提高、扩大市场等目标的实现，达到双方共赢的目的。
（五）利用房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的中小房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象“海归人才从国外回到国内寻求发展机会，大企业裁员引起人才流动到中小企业，部分人才流出房地产行业”。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的中小型企业，在这个时候可以用较低的成本获取流出知名房地产企业的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。
全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。我国中小房地产企业要在市场中站稳
脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高自身综合实力，才能获得生存和长远。