资产调研报告（精选7篇）
工会资产是指在法律上由工会组织拥有所有权的各类资产，是工会组织履行各项社会职能的物质基础，也是工会成为社团法人的必要条件。加强工会资产管理，发挥工会在组织职工、引导职工、服务职工、维护职工权益方面的作用，推动构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。
明确职责加强工会资产的基础管理
加强工会资产管理要从基础做起，明确职责，熟悉内涵，摸清现状，完善制度。
1.明确职责。按照全总的要求，各级工会要建立健全工会资产监督管理机构，成立工会资产监督管理委员会。负责对所辖工会及其企事业资产进行宏观管理和监督；制订工会资产监管的有关规章制度；加强对工会资产管理人员的培训；健全工会资产出资人制度，力争做到管人、管事、管资产的统一，把工会资产监督管理工作落到实处。要明确工会资产管理部门的职责。不能单独设立资产管理部门的工会，要明确专人(可兼职)负责工会资产工作。确保工会资产日常管理工作有人抓，增减变化有人问，保值增值有人核。
2.熟悉内涵。工会资产内涵丰富，既包括实物的资产形态，又包括货币形式的资产，还包括能带来经济利益的无形资产等。由工会经费(包括会员缴纳的会费、行政方面按法律规定拨缴的工会经费、政府及行政方面的各种补助、工会所属企事业收入、社会捐赠、外国援助等收入)形成的资产，属于工会资产。
3.摸清现状。各级工会首先是开展工会资产清查。要坚持组织一年一次的清产核资工作，做到账物相符、账卡相符、账账相符，客观真实地反映工会资产的全貌。其次是及时进行工会不动产产权登记。再次是认真做好工会资产统计工作，运用资产统计成果指导监督实践。
4.完善制度。一是坚持分类管理。按照工会资产的存在形态，分别制订工会流动资产、固定资产、无形资产、对外投资和其他资产管理制度。二是坚持程序管理。加强会计核算，按照《会计基础工作规范》、《工会会计制度》等要求，对工会资产的.增减变化及时进行账务处理；完善工会经费收缴、管理、使用制度；健全工会财产(包括固定资产、材料和低值易耗品等)的采购、验收、保管、使用、调拨等制度；规范工会资产处置、评估、投资、报废等审批制度。三是坚持民主管理。逐步建立工会资产使用、清查及评价制度，完善内控制度，接受职工群众和上、下级工会的监督，保持工会资产完整。
多方争取增加工会资产存量规模
我国法律规定工会资产的形成主要有五个方面，党和政府拨付工会的房产、地产和其他固定资产；政府对工会的各种专项拨款形成的工会资产；社会各界的捐赠形成的工会资产；工会经费和会费形成的工会资产；依照有关法律法规认定的应属于工会的资产。
1.积极争取政府和行政方面的支持。县以上工会主要落实各级政府应当为工会组织办公和开展活动提供必要的设施和办公场所，以及对工会开展活动或购置设备、维修房屋等给予补助；县以上工会及所属事业单位离、退休人员经费由财政负担的规定，争取县以上工会干部的住房公积金、医疗保险由财政负担等。
2.努力提高工会经费收缴率。建立工会组织的企业、事业单位、机关按每月全部职工工资总额的2％向工会拨缴的经费，是工会资产形成的重要来源。各级工会要把该收的经费都收上来，进一步做实各级工会的账户。推进工会经费上缴和分成办法的改革。共3页，当前第1页123工会资产管理问题调研报告
3.增强向社会筹集资金的本领。各级工会要学会积极宣传工会组织的作用，发挥组织优势，争取国内外企事业单位、各种公益基金组织和个人的捐助、赞助款，用社会资金办社会之事，增加工会资产总量，把“蛋糕”做大，提高服务职工、服务基层的物质能力。
开拓创新实现工会资产保值增值
工会资产管理要符合我国社会主义市场经济建设的实际，尊重市场经济规律，坚持依法按章办事，通过市场盘活工会资产，优化工会资产配置，壮大工会组织经济实力。
1.依法维护工会资产的完整。各级工会要增强物权观念和产权意识，运用《物权法》和《工会法》等法律武器，切实维护工会资产的安全与完整。一要依法争取征收补偿。因城市改造等原因，对工会不动产进行拆迁的要争取按现行市场标准进行补偿；对挪用、侵占、工会资产的行为，请求返还原物，恢复原状，进行损害赔偿；二是严格把握好工会资产变动审批关。认真落实工会资产购入、领用、处置等管理制度，严格办理有关手续，加强原始记录复核、登记、审批管理，工会及所属事业单位的非经营性资产转为经营性资产，要经过上级主管工会的批准，防止资产流失；三是努力减少交易风险。在工会企业股份制改革、工会资产重组过程中，重视工会资产评估工作，充分运用公示公信规则，消除市场交易中的风险，减少交易中的权利纠纷，实现资源最佳配置；四是保障工会经费足额拨付到位。督促行政部门及时足额地把工会经费拨付到工会账户上；对拒不拨付的，上级工会或基层工会可以申请支付令，申请由人民法院强制执行；五是加强对工会企事业单位的监管，防止工会企事业单位工会资产的流失和被侵占。
2.盘活存量资产。一是加强对工会经营性资产的管理。工会经营性企业在管理体制上，实行会企分开，企事分开。健全工会资产运营制度，通过资产经营，采取收购、兼并、出售等方法，优化工会资产结构，及时处置不良资产。用现代企业制度规范工会企业的行为，明确工会企业经营者、承包者的责任，建立有效的激励和制约机制，加强对企业经营绩效的考核，二是加大对工会文化宫、学校等非经营资产的管理。工会的公益性事业也要按照市场需求进行运作，完善服务项目，提高服务质量，增加收入，实现自给。盘活工会文化、体育事业单位中的存量资产，充分发挥工会工人文化宫、俱乐部、剧场、体育场(馆)服务职工群众的作用，挖掘文化、体育设备、设施的潜力，把有偿使用和优质服务有机结合起来。三是加强工会投资管理。工会组织在具备了一定的经济实力以后，才可以采取谨慎稳妥的办法，按照科学、民主的程序，以部分工会资产做为投资，在市场经济的发展中追求较大的经济回报。可以尝试进行不动产投资，也可以委托专业理财公司购买能为工会组织带来稳定经济效益的理财产品或有价证券，还可以投资办一些能够发挥工会组织优势，增强工会组织后劲的企业。工会组织对外投资，必须建立科学的论证机制，建立规范的运营机制，严格的审查监督机制，完善的绩效奖惩机制，实行投资归口管理，做到责、权、利相统一。四是提高资产使用效率。各级工会应当根据工作的需要和财力的状况，合理有效地配置资产，工会经费的使用要坚持勤俭节约的方针，实现统筹兼顾，保证重点，提高绩效的目标；工会不动产、动产的管理要责任到人、物尽其用，不能因为非经营性资产不计提折旧、不计算成本而出现闲置、浪费的现象。
3.加强资产监管。各级工会的资产归工会统一所有，全国总工会对全国各级工会资产拥有终极所有权。各级工会资产监督机构要贯彻执行国家有关政策法规，研究制订工会及所属企事业单位资产监督管理的方针、原则和规章制度，检查和监督工会资产规章制度执行情况，审批本级工会及企事业资产置换、重组、产权变动等重大事项，对企事业负责人进行经营业绩考核评价，依法处置违规行为，指导工会企事业发展与改革。各级工会财务、经审部门也要充分发挥职能作用，配合、参与和监督工会资产监管工作，使工会资产监管工作更加规范化、科学化。
在我国，随着改革开放深入开展，资产评估行业作为一个新兴的服务行业始于20世纪80年代，主要是适应土地使用制度的改革、房屋商品化政策的推行和基于“防止国有资产流失、国有资产保值增值”思路而产生。随着社会主义市场经济体制改革的建立和发展，经济体制改革带来了大量的产权变动和交易、土地和房屋建筑物的流转和国有企业体制改革等行为，资产评估作为一个行业在我国迅速发展并在社会经济中发挥了重要的作用。中国现代意义上的资产评估是随着中国对外开放、企业改革和社会主义市场经济的建立，在引进国外评估理论和方法的基础上发展起来的。二十多年来，资产评估从无到有，业务范围、种类、数量日益扩大，资产评估管理水平日益提高，资产评估业已经成为社会主义市场经济中一个重要的中介行业，对于促进社会主义市场经济发展，无疑发挥着日益重要的作用。
江苏省“十二五”规划未来五年，是江苏省资产评估行业发展的重要时期，在以“十二五”规划为未来五年行动纲领的背景下，我省的资产评估行业应抓住这个发展的关键时期，把握转变经济发展方式这条主线，深刻洞悉服务业发展的新动态和新领域，将资产评估行业与“十二五”规划更好地结合，从中寻求发展机遇，开拓市场，拓展业务领域，提高核心竞争力。根据资产评估行业发展的指导思想和基本思路，我省资产评估行业发展目标是：力争“十二五”培养一批规模大实力强的、凝聚大量优秀人才、具有较强竞争实力的大型机构，扶持一批业务专长突出、具有行业文化特色的中型评估机构，有效服务地方经济发展需要的小型机构。
课题组以江苏省资产评估行业现状、问题及对策为选题进行研究分析。在为期一年的课题研究中，我们借助网络、书籍进行理论学习以便了解更多资产评估行业的讯息和相关数据，并到校外企业江苏省国资产评估有限公司以及其他资产评估机构进行实地走访，将理论知识与实践有机的结合，在校内指导老师与
一、资产评估行业基本现状
1总量数据
自19年开始，中国大陆资产评估行业经过二十多年的快速发展，截至到目前为止，我国有多少家资产评估？其中各个等级各有多少家？江苏省有多少家资产评估？其中各个等级各有多少家？全行业从业人员有多少人？其中注册资产评估师有多少？占全部
从业人员的比率？20xx年至20xx年我国资产评估行业年收入是多少？平均业务收入是多少？江苏省资产评估行业的年业务收入是多少？平均业务收入是多少？我国资产评估评估机构的组织形式有两种，即合伙制的评估机构和有限责任制的评估机构，其中我国合伙制的评估机构有多少家？有限责任制的评估机构？江苏省合伙制的评估机构有多少家？有限责任制的评估机构？资产评估行业队伍不断扩大，已成为大陆市场经济的重要专业服务行业。服务对象不断拓展，涉及不动产、企业价值、无形资产、机器设备、珠宝首饰。服务领域涉及企业改制、公司设立、并购重组抵押质押、财务报告、产权交易、征税税基、法律诉讼、专业咨询等经济活动。
2评估方法及具体运用
资产评估中的具体评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。资产评估具体方法在种类和数量上具有多样性的特点，它涉及几乎所有的科学和领域。资产评估具体方法本身又具有可以为多种评估思路服务的特点，资产评估具体方法可以成为实现多条评估技术思路的工具和手段。而就目前而言，基本的评估方法和技术都已经得到世界范围的`普遍认可，评估方法按照分析原理和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法、成本法。还有一些方法会专门用于一些特殊的资产评估中，如：假设开发法、基准地价修正法、路线价法一般用于房地产评估；采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法等。
3评估准则
相关法律确定了资产评估法定业务范围和行业准入制度。评估行业已经形成了比较完善的行政管理与行业自律管理有机结合的行业管理体系，建立了比较完整的评估准则体系。20xx年至今，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了21项评估准则（包括2个基本准则、8个具体准则、4个评估指南、7个指导意见）
由财政部发布的准则包括：资产评估准则——基本准则（20xx）资产评估职业道德准则——基本准则（20xx）资产评估准则——无形资产（20xx）由中国资产评估协会发布的准则包括具体准则层次的程序性准则和具体准则层次的实体性准则。其中，具体准则层次的程序性准则有：资产评估准则——评估报告（20xx）资产评估准则——评估程序（20xx）资产评估准则——业务约定书（20xx）资产评估准则——工作底稿（20xx）具体准则层次的实体性准则有：资产评估准则——机器设备（20xx）资产评估准则——不动产（20xx）资产评估准则—珠宝首饰（20xx）
4后续教育现状
注册资产评估师的职业后续教育，是指注册资产评估师对职业道德、专业准则、专业知识、专业技能、相关法规及规章的继续学习和研究。它是评估教育体系的重要组成部分，是提高注册资产评估师专业素质不可缺少的重要一环，同时也是整个资产评估行业持续健康发展的有力保证。对一名注册资产评估师来说，接受并完成规定的职业后续教育任务，既是注册资产评估师的法定义务，也是注册资产评估师的法定权利。注册资产评估师必须将职业后续教育看成是自身的内在需要，是贯穿于整个执业生涯的重要内容之一。《中国注册资产评估师职业后续教育规范》
第四条规定“中国注册资产评估师必须按规定接受职业后续教育。”第十六条规定：“注册资产评估师未能提供职业后续教育有效记录或未达到职业后续教育要求的，在年检时不予通过。”
加强注册资产评估师经济学基础理论后续教育工作的几项措施：注册会计师考试及后续教育工作是资产评估师队伍建设的两种最主要手段，加强注册资产评估师经济学基础理论学习，研究，培训，可以使我国资产评估行业理论水平上一个新台阶。
5资产评估理论研究现状
资产评估从经济学中产生，已将经济学理论应用于实践的一门学科。经济学的不断丰富发展完善必将给它带来理论的滋养和方法的拓展。计量经济学的发展为资产评估提供了更方便，更有用的计算公式和核算模型。金融学的风险与预期收益相关理论，可以为确定风险报酬率提供理论指导；资产评估是模拟市场交易条件，实验经济学的理论为资产评估单位的模拟交易提供科学有效的指导；资产评估要科学有效的运行，就必须最大限度地消除信息不对称带来的不利影响，减少资产评估的道德风险。这方面信息经济学家的相关理论和模拟可以提供有效地指导；经济地理学的区位分析方法可以为资产评估具体实务，如不动产提供借鉴。随着经济学理论的不断发展，资产评估作为一门应用经济学科其理论也日益完善。我国资产评估行业也将逐步形成一个法制体系健全、监管体系完善、队伍机制合理、执业行为规范和操作技术学科的资产评估体系。
6考试管理现状
我国注册资产评估师执业资格考试制度自正式确立以来，经过十几年的发展历程已得到了较为广泛的认可。截止到20xx年，全国累计共有近多少万人参加考试，多少万余人考试合格。注册资产评估师执业资格考试制度对于促进我国评估专业人才队伍建设、促进行业健康发展发挥了重要作用。江苏省注册资产评估师执业资格考试时间一般定在9月份中的两天。考试原则上仍在南京、无锡、徐州、常州、苏州、扬州、南通7市设立考区，现在的注册资产评估师考试报名资格有限制，我国注册资产评估师执业资格考试的成绩有效期是3年，与注册会计师考试的成绩有效期5年相比有效期太短。随着市场经济的发展，资产评估专业分工越来越细，资产评估师考试制度的细化已成为未来发展的趋势。中国资产评估协会珠宝首饰艺术品评估专业委员会于20xx年第一次组织了注册资产评估师（珠宝）执业资格考试就是评估师考试制度细化的一个很好的尝试。7社会贡献
“资产评估师市场经济的产物，随着经济体制改革的不断深入与完善，评估行业逐渐诞生，发展，塣大。资产评估师一种专业性很强的市场中介服务行业。”中
国资产评估协会有关负责人这样概括这个行业。
近年来，评估在我国的经济发展和社会建设中扮演着越来越重要的角色，其作用表现为：支持国有企业改革和国有经济战略性调整：促进多种经济成分共同发展：推动金融体制改革的顺利进行：支持和规范资本市场的发展：推动我国对外开放的进程：保障市场经济体制正常运行：参与经济社会事务的监管等。
8国际交流
中国与25个国际和国外评估组织建立了友好合作关系，积极参加各种国际评估活动，广泛学习各国先进经验。中国已经并将继续给国际评估行业的发展带来积极影响，注入新的活力：一是积极履行国际评估准则委员会常务理事的义务，为促进世界评估事业的发展做出贡献；二是借鉴并支持国际评估准则的应用；三是重视并积极参与国际评估界之间的合作进程；四是促进信息交流和人员往来；五是支持评估机构走向国际；六是研究经济全球化趋势下评估行业面临的重大问题。
二、资产评估机构的发展态势
我国资产评估行业大致分为三个阶段：
第一阶段：20世纪80年代末国家颁布了关于资产评估对的法律法规《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》以及1990年7月原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作，标志着我国资产评估业开始起步。
第二阶段：20世纪90年代我国评估业迅速发展，中国资产评估协会的成立标志着中国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业，我国资产评估行业管理体制也开始走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。
第三阶段：在进入21世纪开始了新的发展阶段。通过一系列的改革措施，评估项目的立项确认制度改为备案、核准制，加大了资产评估机构和注册资产评估师在资产评估师在资产评估行为中的责任。与此相适应，财政部将资产评估机构管理、资产评估准则制定等原先划归政府部门的行业管理职能移交给行业协会。这次重大改革不仅是国有资产评估管理的重大变化，同时也标志着我国资产评估行业的发展进入到一个强化行业自律管理的阶段。
在20xx年9月召开的中国资产评估协会第四次会员代表大会上，连任副会长刘公勤在谈到下一个五年中我国资产评估行业的前景提出，中评协一定将资产评估行业的“传统市场、新兴市场、潜在市场”这三棵生命树培育得枝繁叶茂、欣欣向荣，做到引领整个资产评估行业做好做优做强做好工作。
（一）资产评估传统业务
资产评估传统业务主要是企业改制、中外合资合作经营、企业并购重组、产权交易等与产权变动和资产出资相关联的价值评估。具体来说，到目前为止，我国资产评估机构的主要评估业务包括：国企改制、法院评估、资产评估经营公司的评估、实物注资的评估以及一些股权转让的评估。
伴随着经济发展方式的转变和经济结构的调整，传统资产评估业务市场的需
求日益增多并向纵深发展，传统客户出现很多新的评估需求。资产评估行业要不断适应经济发展的新形势，积极研究企业并购重组的新趋势亲要求，把评估业务做精细。
（二）资产评估新兴业务
评估行业在不断巩固传统市场的同时，应随着经济的不断发展，充分挖掘自身潜力，积极开拓新的业务领域。随着经济社会的发展催生了新的评估服务领域。新的经济管理方式要求评估行业在金融防范、以财务报告为目的的评估、涉税扣除财产损失评估、不良资产的动态评估、信心咨询等方面发挥作用。新的市场领域产生了新的评估需求，如知识产权质押融资评估、技术产权转让评估、林权评估、碳排放交易评估、灾害补偿评估、创业投资评估、私募股权投资评估等。
早在20xx年12月底，财政部出台了《关于推动资产评估机构做大做强做优的指导意见》，为评估行业的健康发展指明了方向。评估市场细化是评估行业的必然过程，机构做大做强是市场细化的必然结果。资产评估是市场经济的产物，必然要复合市场发展规律，资产评估也存在市场供求关系（供方为资产评估机构，需方为评估委托方），符合市场规律，就必然应该存在市场的细分。
从评估对象和范围的特点分，可细分为企业价值评估，单项资产评估，无形资产评估等。长期评估行政管理条块分割形成多种资质并存的状态，致使评估机构在不同方面具备自身优势和特点，从积极角度讲，培育了一出评估机构对房地产、土地、档林资源、珠宝首饰、矿产资源等特殊资产评估的专业性，继而转化成机构的优势。有的机构将资产评估对象定位为无形资产，有的机构在主要省份设立分支机构，具有集团作战的优势。
经过调查得到，在江苏省有多少家资产评估机构将评估对象定位为房地产的机构有多少家？占江苏省总资产评估机构数量的比例？将评估对象定位为无形资产的机构有多少家？所占比例为多少？将评估对象定位为珠宝首饰的机构有多少家？所占比例为多少？将评估对象定位为矿产资源的机构有多少家？所占比例为多少？将评估对象定位为档林资源的机构有多少家？所占比例为多少？将评估对象定位为机器设备的机构有多少家？所占比例为多少？在江苏省有多少家机构是采取集团战略的？例如我们的校外指导企业江苏省国资产评估有限公司就是采用集团作战的优势，在江苏省有多少家分支机构？
从数据上分析得出，在江苏省将？？定位为评估对象的资产评估机构所占的比重最多，。机器设备评估年业务收入为多少？无形资产评估年业务收入为多少？房地产评估年业务收入为多少？土地评估年业务收入为多少？珠宝首饰年业务收入为多少？矿产资源评估年业务收入为多少？林权评估年业务收入为多少？
现在江苏省资产评估机构的业务评估对象和范围主要涉及......
（三）潜在市场
三.基于钻石模型的江苏省资产评估行业竞争力的因素分析（参照“十二五”中国资产评估行业的发展战略胡园园
四.江苏省资产评估行业发展中面临的问题及解决对策
今年，南海首次写进省人代会《政府工作报告》，成为全省重点打造的三个海洋经济新区之一。市委、市政府紧紧抓住这一重大机遇，确立了两大板块三大功能区 的发展战略，构建起了城区和南海两大板块遥相呼应、产业向三大功能区集中的发展格局，坚持把三区作为招商工作的主阵地，充分发挥好港口、资源、人文环境等优势，加大招商引资力度，积极争取新的优质项目，加快推进重点项目建设进程，逐步提高投资质量和效益。全市固定资产投资呈现总量保持平稳发展、结构日趋优化的良性发展态势。
一、固定资产投资运行特点
从目前情况看，全市固定资产投资稳步增长，房地产投资步伐加快。二月份，全市固定资产投资完成10.15亿元，比上年增长18.2%。其中，房地产开发投资3.57亿元，增长120.8%。
(一)二产投资快速增长，发展后劲十足。二月份，全市固定资产投资中的第二产业完成投资4.61亿元，同比增长21.4%，二产的投入占投资的比重45.4%，比去年提高了1.2个百分点，成为全市投资的重要支撑。二产特别是工业投资的快速增长，拓展了工业产值的增长空间，促进了工业结构调整和转型升级，全市工业经济发展后劲十足。
(二)三产投资稳步增长，所占比重有所下降。第三产业完成投资5.1亿元，同比增长3.7%，占总投资的比重为51.0%，比重比去年同期下降了7.2个百分点。三产投资仍占据总投资的半壁江山，比重有所下降的原因主要是今年二产特别是工业投资集中开工建设所导致的。
(三)新开工项目规模扩大，亿元项目占比明显提升。二月份全市施工项目85个，其中结转项目为56个，计划总投资为83.89亿元，结转投资为33.57亿元;其中过亿元的项目14个，计划投资为67.1亿元，占计划总投资比重80%。二月份新开工项目29个，计划总投资27.67亿元，新开工项目平均规模达到9542万元，比去年平均规模906万元高出10倍多。从总体趋势变化看，全市固定资产投资主要依靠大项目的发展带动。
(四)民间投资稳步增长，投资总量支撑有力。二月份全市民间完成投资5.24亿元，同比增长11.2%,占总投资的比重为51.6%。近几年，中央和省市政府一系列鼓励和扩大民间投资的政策和措施的相继实施，使得全市民间投资总量迅速攀升，发展速度逐年加快，涉及领域不断拓宽，在推动城镇建设和全市经济社会持续快速增长方面，发挥了重要作用。
(五)资金到位情况较好，投资增长稳中有升。二月份，全市投资到位资金14.14亿元，同比增长1.7%。从资金来源渠道看，主要以自筹资金为主，到位资金为12.69亿元，同比增长6.3%。
二、房地产开发投资热中有冷
二月份，全市房地产开发投资增长很快，建设规模逐年扩大，投资热潮不断;但也存在商品房销售低迷，待售面积上升的趋冷现状，某种程度上潜存着房地产泡沫隐患。
(一)房产开发企业数目增加，投资呈快速增长趋势。近年来，各级领导高度重视房地产业的发展，外来房地产大批进驻，二月份房地产企业达78家，比去年二月份增加了17家，企业个数增长27.9%。异地房地产企业大批进驻，成为全市房地产投资快速增长的重要拉动因素。近几年，随着城镇化步伐的加快，全市房地产投资主要集中于两大板块(南海新区及新城区)，辐射带动了周边镇区的旧城改造建设，两大板块成功拉动了全市房地产业快速发展。二月份全市房地产开发完成投资3.57亿元，同比增长120.8%。房地产开发投资占全市投资比重35.2%，占三产投资的68.9%，房地产开发投资已成为固定资产投资的一个重要组成部分。
(二)建设规模不断扩大，施工面积显著增加。在投资快速增长的拉动下，全市房地产开发建设规模也在不断扩大，商品房屋施工面积达538.8万平方米，比去年同期增长278%。其中：住宅施工面积 437.9万平方米，比去年同期增长271.3%。办公楼施工面积为16.0万平方米，是去年同期的11倍。商业营业用房施工面积为45.58万平方米，比去年同期增长181.3%。其他房屋施工面积为39.34万平方米，比去年同期增长462.8%。住宅施工面积占总施工面积的81.3%。
(三)销售价格不降反升，商品房待售面积扩大。二月份，全市商品房平均销售价格每平米3757元，同比每平米高出817元,比去年12月份每平米高出252元。全市各类商品房待售面积为62.16万平方米，同比增长902.5%。其中：住宅待售面积54.99万平方米，同比增长999.1%;商业营业用房待售面积5.39万平方米，同比增长775.7%。商品房价格上涨、成交量下降、市场低迷，是商品房待售面积上升的.直接原因。
(四)企业效益同比下降，房地产企业不容乐观。受房地产宏观调控政策影响，购房者观望态度明显，房产企业受土地价格和建设成本影响，对商品房价格不松动，商品房销售面积及销售额大幅下降。二月份，全市实现商品房屋销售面积4.82万平方米，同比下降35%，商品房屋销售额1.81亿元，同比下降16.5%。
销售市场的低迷趋势对投资开发领域将产生重大影响，房地产投资不容乐观。
三、新政对房地产企业的影响
近期，全市统计局抽取了两家房地产企业进行了深度调研，由点到面，我们可以看出新政的出台对县级房地产业带来的最直接的影响。
(一)成交低迷。两家房地产企业普遍认为新政对房地产企业影响较大，楼市一直处于低迷状态，整体销售平淡，零成交状态是多家售楼处的普遍情况，成交量与去年相比少了很多。目前，企业面临着销售高层住房及酒店式公寓的困难，多层住宅楼销售基本上不成问题，但多层销售面临挑战。一是受本地城市居民的生活习惯影响，对高层建筑价格、物业收费高等多些方面因素不认可有着很大的关系，导致购买欲望不大;二是异地置业受限，外地人贷款购房首付高，现在购买高层住宅的外地人多一些，但是外加上现在房地产调控政策正是严厉的时候，后市发展不明朗，许多人现在都持观望态度。
(二)房价趋稳。两家房地产企业认为新政对房价影响不大，全市房价本来就不高，加上建筑成本的增加(钢筋、水泥等原材料以及人工成本的涨价)，短时期内房价不会有较大的浮动。目前，虽然在一些大城市出现房产价格回落，但是在三线以下城市，房价将不会受很大影响。另外全市商品房屋销售价格与周边县市相比并不高，与威海、烟台等城市相比，在居住环境及条件相近的情况下，价格相对较低，总体房价下跌的可能性不大。
(三)刚性需求压力大。受宏观调控政策影响，对那些改善性住房购买者来说，可以继续观望等待，等待合理的购买时机，但是对于那些刚性需求者无异于增加了额外负担，银行贷款利率、首付比例的提高，对刚性需求者有一定挤压。受政策影响，税收杠杆威力显现，无形中转嫁给真正想买房者许多额外的收费负担，增加刚性需求者压力的同时，企业销售日渐艰难。除刚性需求外，xx房地产消费市场的主力军其实是改善性购房的客户。银行利率上调及公共维修基金的征收等使改善性住房的客户群大幅度的减少，很多准备购房的客户对x年房地产市场的形势抱有很大的担忧。另外，银行针对外省客户最低百分之五十的高首付及高利率是想贷款买房的外省客户最大的障碍。
(四)房地产后市不太明朗。国家出台一系列的房地产新政，一线城市的房地产价格受到了很大影响，成交量大幅下滑。对于全市来说，房地产的成交量明显低于去年同期，新政对全市房地产市场影响已经显现，到底能产生什么样的影响，影响到什么程度，目前看还不太明朗。
四、对策建议
固定资产投资是促进经济保持较快增长的主要动力。因此，在项目建设、产业结构的优化升级和经济增长方式的转变等方面应重点把握以下几点:
(一)突出项目建设，壮大经济总量。经济总量的扩大要靠项目的支撑和拉动。因此，要把项目建设作为壮大经济总量的有效途径，靠项目拉动经济增长。一是围绕工业集中区建设上项目;二是围绕特色资源和优势产业上项目;三是围绕盘活存量上项目;四是围绕国家投资政策和投资方向上项目。
(二)做好统筹兼顾，优化生产力布局。社会经济是在矛盾中寻求平衡与发展的，我们要学会走钢丝。一方面，在投资项目引进和审批时，兼顾能耗、环境、产能等发展中的问题，必须要在节能降耗方面攻克难关、加大投资的力度;另一方面，也要预防和控制新能源产业跟风上项目以后，出现产能过剩的问题。
(三)加大项目储存，加强项目管理。为了确保投资的连续性，各相关部门要坚持超前运作，准确把握投资方向和重点，积极开展项目谋划、论证、申报等工作，充分完善项目库建设，对项目库进行分类管理，对新开工项目或有发展前途的项目要明确责任，抓紧落实好各项配套条件，给项目建设提供一个良好环境，促进固定资产投资健康快速发展。
(四)调节好投资节奏，保证项目链不断节。一是严把新开工项目质量关，积极搞好项目储备。新开工项目是投资结构调整和优化的源头和关键，必须从项目源头上把好关。同时，认真搞好项目衔接，筛选储备一批符合产业政策、有利于结构调整的好项目、大项目，保证项目链不断节，确保新开工项目的连续性和稳定性，确保投资增长后劲。二是认真抓好重点项目的落地开工和投资进度。重点项目的带动、支撑、示范作用不容忽视，千方百计做好重点项目各个环节的工作，确保重点项目的顺利进行。三是正确处理好好与快、保与压、当前与长远的关系，提高固定资产投资的水平。保持固定资产投资增长的稳定性、连续性和均衡性，保持适度的投资规模，有效发挥投资对经济社会发展的重要拉动作用。
(五)加大投资力度，调整投资结构。优化投资结构是调整产业结构的主导环节。要合理确定投资的三次产业结构，适当提高第一产业投资在全社会总投资中的比重，改善第二产业投资的内部结构，适当加大第三产业投资的力度，确保三次产业协调稳步发展。
五、对全年投资走势预测
当前在全市各级加快发展的积极性高涨和企业盈利预期较好等因素的共同影响下，在建项目投资进度加快。预计全年全市固定资产投资将继续保持稳定增长。主要是基于以下几方面判断：
(一)大环境良好，投资预期加大。近年来，全市出台了一系列招商引资新举措，各级各部门形成了奋发向上、激情创业的良好氛围，经济得到又好又快发展，良好的经济发展形势，使得固定资产投资稳定增长预期加大。
(二)项目储备优良，发展前景看好。三月份将增加12个过亿元的大项目，计划总投资达66亿多，计划总投资5亿元以上的大项目达到5个，这些亿元以上项目投资规模大、科技含量高、市场前景好、带动能力强，建成投运后，将有力推动全市经济转型升级。
(三)经济转型加快，投资需求上升。南海新区、新城区、技术开发区的建设及各项基础设施建设得到极大提升，城区经济板块加速崛起，南海经济板块强势启动，大项目引进实现了新突破，特别是对全市长远发展具有战略意义的大项目纷纷落地开工，原有地域差别不断缩小，地段升值潜力增大，生态环境改善，区位优势不断提高，给投资者提供了广阔的市场，为新一轮投资增长创造了良好的条件。
一、固定资产投资完成情况
19月，临港新城地区完成固定资产投资亿元，占年度计划的%。其中，临港集团投入最多，占总投入的%，完成全年计划的%；芦潮港镇完成亿元，提前完成年度计划目标；万祥镇、同盛物流超额完成节点目标，分别完成年度计划的%和%。
综合各方面完成情况，临港新城地区固定资产投资主要呈现以下几个显著特点：
1、基础设施建设稳步推进
19月，基础设项目投资亿元，占固定资产总投资的%，完成年度计划的%。主城区一期临港大道、世纪塘加高加固、口岸查验区、北岛水流环工程基本竣工；深水港芦潮辅助区、铁路中心站及配套工程、芦潮港西侧滩涂圈围工程等项目完成节点目标；两港大道延伸段、y5道路等重大项目积极推进。
2、产业集聚高地雏形显现
19月，重点产业项目投资亿元，占固定资产总投资的.%，完成年度计划的60%。一批事关临港地区长远发展的重大项目建设正在进入高峰期。其中电气重型装备、沪东造船、中集制造、磁悬浮项目等项目均超额完成节点目标，临港普洛斯一期、瓦锡兰和礼才物流顺利运营，中国国际海运集装箱（集团）集装箱制造服务项目动工。
3、功能性开发加快推进
19月，社会事业及功能性项目投资亿元，完成年度计划的%。主城区展示服务中心、临港产业区管理中心等首批标志性功能建筑投入使用，嘴主题公园建成开园；海事大学建设加紧推进，部分建筑完成结构施工，进行内部装修和设备安装；中国航海博物馆完成桩基，正进行局部除水与土方开挖。
4、房产开发以安置房为主
19月临港新城地区房地产开发完成投资亿元，其中临港四镇完成动、拆迁安置房投资亿元，完成全年计划的%。其中，万祥镇完成投资亿元占全年计划的%泥城镇完成投资亿元占全年计划的%芦潮港镇完成投资亿元占全年计划的%书院镇完成投资亿元占全年计划的%。
二、存在的主要问题
第三季度固定资产投资完成亿元，占第二季度完成额的%，投资额度出现较大幅度回落。
1、基础设施与产业项目投入力度仍显不足
19月，临港地区基础设施项目与产业项目共实现投入亿元，仅完成年度投资计划的%由此造成了固定资产投入不足与全年145亿的目标有较大差距。
2、动迁建设进度仍需加快推进
19月，临港四镇动迁安置房投资亿元，距离全年计划亿元有较大距离。由于前期准备不足以及安置房建设亏损和部分费用归属等问题，各镇的三期房建设还未开工，不仅影响到临港地区全年固定资产投资完成情况，也影响到明年实现现房安置的总体目标。
三、确保完成全年任务的工作建议
1、加大对基础设施及产业项目建设的管理力度
对已开工的重点项目项目的主管部门、建设单位和施工单位要严格按照节点要求，抢时间、抓进度，确保完成全年任务；对未开工的重点项目做好跟踪、服务工作，及时解决项目规划、手续办理等问题确保项目早开工，促进其发挥投资拉动作用。同时，加快推进项目的技术储备工作，把储备项目与实施项目放在同等重要位置，抓紧做好已列入计划的项目预可、工可、初步设计的评审、审批，做好投融资等准备工作，以保证投资的连续性和稳定性。
2、加快动迁安置房建设
按照“一手抓发展，一手抓安置”的原则，积极破解制约动迁和安置的各种矛盾。临港四镇要从大局出发，克服资金等困难，抓紧开展三期土地招投标的工作，全面实施三期房的建设。
固定资产投资在一定程度上决定一个地区今后若干年的发展方向，因此控制固定资产投资的规模、结构，成为进行宏观调控的重要手段之一。**区认真抓好固定资产投资项目的审批、核准、备案工作，积极协助上级开展固定资产投资项目的清理整顿工作，通过严格执行国家的固定资产投资政策来贯彻落实国家的宏观调控政策。
一、**区固定资产投资政策执行基本情况
**区认真按照《国务院关于投资体制改革的决定》，“对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制”。该做法是投资体制改革的一个重大突破，彻底改变了过去不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质、一律按投资规模大小由各级政府审批的企业投资管理办法，从而确立了企业的投资主体地位，对发挥市场对资源配置的基础作用提供了依据。今年来，**区共审批、核准、备案项目28个，计划总投资20.3亿元。其中审批项目9个，计划投资0.8亿元；核准项目7个，计划投资7.1亿元；备案项目12个，计划投资12.4亿元。
同时，为加强对高能耗、高污染行业和重复建设较多、投资过热行业的控制，**区在对项目审查过程中，按照国家发改委发布的行业准入公告，认真执行有关行业准入条件，对项目的规划布局、技术工艺、节能、节排等方面进行审查，不符合准入条件的一律不予立项，切实规范行业发展。**区审批、核准、备案的28个项目中，有超审批权限项目1个，及时向上级部门进行了转报，对于不符合准入条件的3个项目，坚决不予立项。
二、固定资产投资政策执行中存在的主要问题
近年来，国家为控制投资过热，有针对性地开展了多次清理整顿工作，虽然我区没有国家控制的项目上马，但也暴露出了一些不容忽视的问题：
一是部分项目开工手续不全。虽然项目符合国家有关政策，但由于企业不清楚项目建设有关手续或急于开工等原因，部分项目未完成前期手续就开工建设，造成一些遗留问题。
二是项目稽查难度大。由于中心城区市直、油田、地方单位交错，客观上影响对投资项目的掌握。
三是部门协调有待加强。与项目建设有关的部门之间信息沟通渠道不顺畅，也是造成项目手续不全的重要原因。
三、加强固定资产投资政策执行力度的建议
一是进一步加强固定资产投资政策的落实。加大对国家固定资产投资政策的.宣传力度，引导企业投资于国家鼓励的产业。加强对行政部门相关人员的固定资产投资政策培训，提高对相关政策的掌握程度。实行重大项目建设公示，提高项目审批透明度，接受社会监督，促进固定资产投资政策的落实。
二是积极建立新开工项目管理联动机制。为切实抓好新开工项目管理，把加强新开工项目管理作为投资宏观调控和建设项目管理的一项经常性工作，促进加快重点项目建设。要积极建立新开工项目联审机制，进一步明确参与项目管理的各部门在项目审批监管中的职责、程序，建立完善项目管理过程中的部门联动机制，在方便企业的同时，加强对项目审批过程的监督管理。
三是切实强化固定资产投资项目监督管理。在建立部门联动机制的基础上，由纪检监察部门牵头，有关职能部门参与，形成对固定资产投资项目审批、建设全过程的监督，既要杜绝政府行政部门在审批过程中的违法违规现象，也要加强对项目单位的监督管理，对未履行有关手续擅自开工的给予及时查处和纠正，并依法查处违规违法行为。
为落实振兴发展战略，适应金融市场对融资主体的要求，适应振兴发展对政府投融资主体的需求，强化国有资产经营公司作为县政府投融资主体的融资功能，切实解决我县当前建设资金需求紧缺的问题，参照先进地区投融资平台建设的成功经验，近期，我就国有资产经营工作进行全面调研，深入思考，现对我县国有资产经营工作调研情况，形成报告如下：
一、我县国有资产的基本情况
近年来，我公司在县委、县政府的高度重视和关心下，按照科学发展观要求，对全县国有资产管理进行了新的有益探索，结合实际，大胆突破，取得了不少可喜成绩：初步建立有效的国有资产管理、监督和运营新型的机制，引入资产运营系统，有力盘活长期沉淀的资产，促进了国有资产保值增值。
1.国有资产清理登记情况：为加快推进国有资产管理体制改革，对国有资产实行统一经营管理，XX年8月，县政府下发了《关于批转行政事业单位和企业国有资产集中管理经营方案的通知》（x府发【】36号）文件，决定将县直党政机关、人民团体、事业单位、国有企业（学校、医院用于教学、医疗的非经营性资产除外）占有、使用、控制的县级国有资产（含房屋、土地使用权、股权等），公检法和其他执法部门罚没及国有企业闲散资产等全部划转授予县国有资产经营有限责任公司进行统一管理，集中运营。自XX年启动了国有资产摸底调查、清理登记工作以来，全县共有x个单位进行了国有资产清理登记工作。从国资办提供《定南县行政事业、企业国有资产清理登记表》中分析可知：全县国有资产总额约x亿元，其中房产及土地类资产总额约x亿元。考虑到国有资产在统计方面存在的价值反映偏低因素，国有资产实际价值约为x亿元。从总体上看，行政事业单位国有资产占大部分比重。国有资产净值主要集中在行政事业单位。
2.国有资产划转情况：到XX年6月底，共有x个县级行政事业单位的共计x宗房产、土地等国有资产移交给了县国有资产经营有限责任公司，其中房屋资产有x平方米，土地面积,x平方米，经营性资产x宗，非经营性资产x宗，累计已划转集中管理的国有资产总额达x亿元，比XX年（x亿元）增长了x倍。
3.国有资产集中经营情况：XX年6月，县政府办下发了《关于印发x县国有资产管理办法的通知》(x府办【】46号)文件，我公司按照文件有关规定，通过加强经营管理，不断增加效益，实现了资产保值增值。现有经营性资产总面积达x平方米，其中房屋x平方米，土地x平方米，办公楼x平方米，商铺x平方米。经营性资产主要以房屋、办公楼、商铺出租为主，已出租资产x平方米。XX年度，我公司实行了国有资产经营总收入为x元；到今年年底，我公司在国有资产经营总收入预计可达到x多万元。
4.国有资产公司融资情况：近年来，我公司通过不断壮大国有资产规模，为投融资搭建了良好的平台。截止目前为止，我公司累计融资x万元，有力的支持了物流园区高速路口项目、城区应急水源项目以及城区防洪堤项目等重点基础设施建设，实现我县经济社会又好又快发展提供了资金支持和动力保障。
二、政府融资平台公司发展趋势
地方政府融资平台公司指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。全国设区市以上城市基本成立了政府融资平台平台公司，其为地方经济和社会发展筹集资金，在加强基础设施建设以及应对国际金融危机冲击中发挥了积极作用。目前，随着监管部门对政府融资平台监管力度的加大，全国先进地区、特别是省会城市、直辖市政府融资平台公司早已跳出原始的仅凭拼资产、划土地的融资模式，发展趋势正朝着资源集中化、业务市场化、资产证券化方向迈进。资源集中化是指将国内外企业雄厚的资金和优秀的管理经验等优质外部资源与本土优质国有资产、重点项目、政府资源等内部优质资源有效整合，最大限度的把各种优质资源集中化，从而壮大融资平台的综合实力。如天津泰达控股，不仅获得天津开发区政府的大力支持，充分利用政府资源，通过改革、调整、重组、兼并、投资、融资等手段，将区域内金融、区域开发与房地产、公用事业、制造业和现代服务业等产业进行收纳整合，还吸纳了国内外优质的外部资本在有关产业经营领域内进行科学、高效地资源配置，将各种有利资源集中化，打造了一个强大的综合性平台。业务市场化是指政府性融资平台受到的行政瓶颈，以市场化运作的模式，将自身完全纳入市场体系，在市场中的竞争不断提高自身的综合实力，获取稳定的经营性现金流，做强融资平台。如湖北联投集团，以先行先试、开拓创新为手段，以“政府主导、市场化运作”为模式，积极开展多种形式的对外合作，涉足金融与资本市场，通过借壳上市，并尝试整合本土金融机构，运作上市，向市场借力，形成涵盖生态新城建设、公路交通、
城际铁路、新型城镇化、园区建设、土地与房地产等多方面的产业格局，实现了融资能力的全新突破和资产的不断充实壮大。资产证券化是指将缺乏流动性、但未来具有稳定现金流的资产汇集起来构成一个资产池，通过结构性重组将其转变成可以在市场上出售和流通的证券，通过在资本市场上发行证券的方式将未来现金流收益权转让给投资者以获取融资的一种技术，包括实体资产证券化、信贷资产证券化、证券资产证券化和现金资产证券化。靠着资产证券化工具，地方政府融资平台可以凭借已经投入使用的城市基础设施项目未来可能产生的现金收入为基础，通过发行以这些现金流为支持的证券，面向资本市场融资，将流动性不佳的中长期贷款变成有较高流动性的现金资产，从而较好地克服融资平台当前主要依赖银行贷款的融资模式。今年5月中旬，央行、银监会、财政部下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，正式重启了信贷资产证券化；并将经清理合规的地方政府融资平台公司贷款纳入可开展信贷资产证券化的基础资产之列，从而为商业银行打开了一条分散、缓释平台贷款风险的新路径。6月28日，交易商协会已经接受苏州工业园区国有资产控股发展有限公司发行x亿元资产支持的非公开定向债务融资工具的注册，这很可能成为我国第一只资产支持票据，并且是城投类资产证券化首单。
三、当前我县国有资产管理中存在的问题
虽然我县在国有资产集中统一管理和运营工作上取得了一定的成效，资产规模不断壮大，资产经营效益不断增加，使用效率不断提高，为我县经济社会发展提供了较好的投融资平台，面对先进地区平台公司的蓬勃发展，我们的发展现状停滞不前，主要表现在以下方面。：
1.对国有资产统一划转、集中管理的认识还有差距。部分部门和单位对国有资产集中划转、移交的目的意义认识不足，对贯彻执行县委县政府文件精神还不够到位，个别单位的资产移交工作积极主动性不够，资产移交工作存在推诿扯皮、打折扣、搞变通等现象。目前，资产集中划转工作难以推进，进展相当缓慢。
2.资产无法进行合理调整配置，流动性差、大部分资产无法转化为资本、效益低下。目前，我县已积累了大量的经营性国有资产，资产数量已达到了一定规模。但由于体制原因，全县资产散而小、总体质量不高，资本放大功能欠缺，整体效益低下。特别是资产分散管理，造成“重管理、轻经营”现象，产权约束弱化，资本运作淡化，难以形成全县资源“一盘棋”的局面，造成国有资产使用的低效率，又不利于政府的宏观调控。
3.资产规模运营效应难以体现，难以发挥资产的最大融资效应。从行政事业单位角度分析，国有资产配置效率不高，各单位存在着明显苦乐不均的现象，有些单位每年安排专项经费租房办公，而部分单位却依靠房屋租金补充办公经费等；从企业的角度分析，全县经营性国有资产运营效率低下；全县国有资产总量偏小，融资难度仍然很大。目前，我县已归集统一管理和运营的国有资产只有x亿元，相对来说总量偏小，资产不大，抵押不足。而需要融资的重点项目较多，导致融资压力很大。而且尚有相当部分国有资产没有土地使用证和房产证，不能作为融资贷款的抵押物，这给我县经济社会发展所需融资带来很大难度。
4.现有的国有资产经营机制相对滞后，国有资产经营公司的资本运营职能无法发挥。由于我公司职能还不够明确，资产运作受到制约。资本金注入制度没有建立，公司中有大量的虚增资产，资本运营量度不够。国有资产经营的激励监督机制还没有建立，影响了国有资产保值增值。
四、有关建议与思路
1.进一步加大资产清查、核查与接收力度。抓好国有资产清查管理，是实现资产保值增值，促进发展的需要，也是国有资产运营管理的基础性工作。首先，要强化全县资源“一盘棋”的观念，原则上凡产权归我县所有的国有资产都必须划归国有资产经营公司统一管理；其次，明确国有资产经营公司的发展方向，对现有县属国有资产重新进行盘整，形成专业优势和行业优势；再次，要建立以县财政（国资办）为牵头单位，县审计局、县国土局、县建设局、县国资经营公司为成员的国有资产清查接收工作组。资产划转要本着稳妥、务实的原则，采取“先易后难、先规范后深化、先集中后见效、先局部突破后全面推进”的方式，分期分批实施。
2.尽快研究出台《定南县国有资产集中经营管理的办法(试行)》，进一步明确国有资产集中运营管理新思路和新方法。为实现国有资产战略结构调整，提高运营效率和经济效益，强化我县国有资产集中运
营管理工作。要树立全县国有资产“一盘棋”的运营观念，今后国有资产运营需要通过统一平台进行，由国有资产经营公司实现市场化运作。对已经集中管理的国有资产，要分类明确国有资产运营思路和经营模式，对于经营性国有资产，按照有进有退的原则，利用政策性优势，大力发展盈利性基础设施建设；对于非经营性国有资产，强调资源盘整工作，提高利用效率，特别要做好“非转经”管理工作；对于资源类国有资产，要统一规划，协调开发，充分发挥其招商引资、发展区域经济的潜在效应。
3.尽快研究出台《定南县国有资产公开招租管理办法》。目前，已集中划转x宗资产中，其中有x宗是店面和闲置办公楼的出租。而且在已出租的店铺中，租期在XX年12月底到期有14家。为进一步规范资产管理和运营。要加强经营性资产的经营管理，坚持公开、公平、公正的原则，实行阳光操作、挂牌竞价，提高资产经营效率。我公司建议尽快研究出台《定南县国有资产公开招租管理办法》，在全面进行市场评估的基础上，通过县公共资源交易中心这个平台，所有到期店面或需出租的资产均通过公开招租、竞价招租的办法进行实施。通过此办法招租，将大大提高我们国有资产出租的租金收入，我们预计明年资产运营总收入将达到x万元以上。
4.积极实施行政事业单位国有资产的“非转经”工作。为充分调动各部门各单位将闲置的`房产用于经营的积极性，要通过“收益合理分配，经营收益共享”的原则，积极鼓励国有资产参与市场经营，使国有资产使用率和收益效益连年提升，有效确保了国有资产的保值增值。目前，我县仍有部分单位搬迁后，原办公楼以其他协会或老年体协（工会）等名义长期占用，实际使用率非常低。
5.授权国有资产经营公司进行土地一级开发，收益由政府授权作为国有资产经营公司收益，用于城市投资开发。我公司作为政府的市场化投融资平台，参照先进地区做法，应在政府的授权下，将土地一级开发作为公司未来发展的核心产业，对县城范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的、有计划、有步骤地征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让，从而主导县城土地一级开发市场，获得较好的稳定的长期收益，所产生的收益既为公司的长期发展提供了可靠地保证，又用于城市投资开发。同时，作为政府融资平台，金融机构一般会要求平台主体具备政府授权的一级土地开发资质，以确保融资主体有足够的收益偿还债务本金及利息。
6、授权县国有资产经营公司开办政府性基础设施项目主材甲供业务。参照漳州市市本级政府投资项目钢材水泥等主要材料甲供的做法。甲供的范围主要房屋建筑和市政基础设施项目以及公路交通项目。具体操作过程首先是由发改委、财政局会同有关行政管理部门共同研究并发布甲供材料清单。其次是由国有资产经营公司选定一家物资代理公司，物资代理公司为甲供材料采购提供招标代理服务。第三由建设单位委托物资代理公司采购钢材和水泥等主要建材，并签订服务合同，物资代理采购的服务费原则上钢材不超过采购价的x%，水泥不超过采购价的1%，并作为采保费纳入建设成本。第四是县国有资产经营公司和物资代理公司依据甲供材料的需求状况，对每种材料择优选择3家以上的协议供货生产商，并签订供货协议，协议有效期一般为1年。可考虑先在城投或政府资金投资建设的项目开展试点甲供。通过主要建材的甲供，既可更好地保证工程材料质量，降低项目建设成本，减少政府在基础设施项目建设中的投资，又可增加我公司的现金流和利润，提高公司在资本市场中的信用等级。
7、立足做大做强，推进多元发展。国有资产经营的核心就是价值管理，要通过资产的流动转化为资本实现价值最大化。一是要大力抓好公司发展战略的研究，既要有长远目标，又要有分步实施的方案，脚踏实地地一步一步向前迈进；二是积极探索完善国有资产经营管理机制，突出重点，今后公司要在土地收储、房产开发、资产资本化运作等方面实现新的突破，打造公司企业品牌。尤其在土地收储上，要充分利用现有的政策，通过公司自身融资平台，与各大银行、基金公司等合作，对老城区和新城区内有较大升值空间的土闲置地进行收储。其次要着手组建房地产开发公司。对我县目前不少闲置土地(原水利局和定南第二幼儿园等闲置土地、原县政府的交流房等)通过房地产开发方式进行经营，使国有资产获得最大升值空间。
一、当前固定资产管理现状与特点
据20xx年底数据显示，房县局固定资产账面原值1292万元，其中：房屋建筑物类资产总额875万元，占总资产的67.72％；一般设备类资产总额413万元，占总资产的31.97％；其他类资产总额4万元，占总资产的0.31％。
从固定资产使用状态看:在用资产xx0万元，占总资产的88.24％；闲置资产152万元，占总资产的11.76％。
从固定资产分布情况看：局机关资产868万元，占总资产的67.18％；管理一股资产93万元，占总资产的7.20％；管理二股资产30万元，占总资产的2.32％；计划统计股资产113万元，占总资产的8.75％；稽查局资产36万元，占总资产的2.79％；撤并4个分局闲置房屋资产152万元，占总资产的11.76％。
从资产分布特点来看:一是集中性。资产主要集中在城区，而城区占用资产为88％，机构收缩后除房屋外，资产管理相对集中。二是实用性。房屋及建筑物等不动资产与其他资产所占的比例基本符合实际，分别占67.72％和32.28％。三是合理性。局机关资产与其他单位资产基本合理，局机关资产占67％，人均占有资产5.1万元；其他单位资产占33％，人均占有资产3.5万元(不含闲置资产152万元)。
二、固定资产管理的实践
（一）强化了管理基础。遵循“统一领导、归口管理、分级负责、责任到人”的原则，先后制定了《房县国税局固定资产管理办法》、《固定资产管理工作规程》等系列制度，财务部门、管理部门建立健全了固定资产明细账，对达到标准的物资严格依规定作为固定资产管理，未达到标准的办公用品作为低置易耗品管理，资产购置、变动、处置严格按程序执行，杜绝资产漏记、错记等现象的发生，确保了固定资产数据的真实、完整、及时。保障了固定资产管理工作的有序运行。
（二）监控了资产底数。建立了监察、人事、财务核算等部门监交体系，坚持实行调离岗位手续清，对调出、离退休、外出学习以及岗位变动等各类人员，规定必须到资产管理单位办理交接手续，同时，定期开展资产清理检查，通过四次大规模资产清查工作，保证了全局固定资产信息数据的真实性、完整性和准确性，真正做到了账账相符、账实相符、账卡相符，有效地防止了资产流失。
（三）健全了信息网络。全系统所有资产全部纳入固定资产管理软件和网络版财务管理软件进行核算，还建立固定资产使用单位、使用保管人员、存放地点信息字典库, 在资产的进口环节即购置采购管理、中间环节的资源合理利用与配置管理、出口环节资产的处置报废等方面严格管理，实现了固定资产管理的集中化和网络化管理，有效解决了统计数据不及时、不准确和资产闲置浪费的问题。
三、固定资产管理存在的问题
（一）资产管理观念淡簿。个别单位和少数干部存在“重钱轻物，重购轻管，前清后乱”的现象，对资产管理不十分重视，认为固定资产是大宗物品，只要购置了，大家都看得见，摸得着，谁也不敢随便拿走，且行政单位固定资产不计提折旧，只核算使用价值，不核算经济价值，这种想法导致思想上忽视固定资产管理。
（二）资产账目不准不实。有的单位固定资产台账不完善，存在账实不符、时间不清、品名不明、金额不准等问题；对新购置、新调整的资产没有及时入账或不入账；对每年清理中的盘盈盘亏的资产不及时调账；对报废、转让、借用给其他单位的资产没有及时报告县局，造成资产账目不实。尤其是省、市局对口调拨配置资产，如稽查、计统、财务、信息中心等部门调配或奖励的专用设备，多数资产调拨单没有随同设备传递，没有配备清单，也没有调拨单，经办人员领取后未登记就直接使用，很容易造成资产的私占和流失，也容易造成财产调换。
（三）资产增减缺乏监督。有的交接不办手续，有的增加不入账，有的处置不销账，有的变动不调账，账账不符，账实不符，心中无数，家底不清。对个人使用和保管的资产，如办公桌椅、棕床、usb盘等资产，因工作变动而“物随人走”，部分单位办理固定资产移交凭印象移交而不进行实物核对，造成事后相互扯皮。
四、规范固定资产管理的建议
针对存在的问题，笔者建议，应当采取多种措施，严格执行资产账物管理规定，促进资产规范化、精细化管理。
（一）树立“三种观念”，增强管理意识。固定资产管理工作需要各职能部门工作衔接和配合，不仅是财务部门对价值的核算的控制，它需要各相关职能部门通力合作。为此，要树立资产就是资金的观念，克服“只管使用，淡化责任”的错误思想，增强大局意识、责任意识和管理意识；要树立盘活就是增效的观念，把现有的财产盘活，变“死财产”为“活宝贝”，科学利用闲置资产，增强资产使用效率；要树立监督就是管理的观念，推行民主公开的监督管理机制，定期通报资产清查情况，将资产管理好、监督好、使用好。
（二）抓住“三个环节”，强化资产管理。从固定资产的购置、验收、使用、调拨、转让、报废、报损等各个环节，严格按照《固定资产管理工作规程》和《采购管理工作规程》执行，用制度来约束随意性，堵住资产流失的漏洞。一是抓好固定资产处置工作。对达到报废年限的，或者虽未达到报废年限，但实际上已损坏无法修复的资产要按规定程序办理处置审批手续，及时销账；二是抓好固定资产调整工作。固定资产增加、减少、变动、调拨要及时登记账卡，严格实行“谁使用、谁保管”的制度，对使用公物过程中发生被盗、丢失、毁损等
要追究有关责任人的赔偿责任。同时，建议上级局对基层局无偿调拨资产时要随同设备传递资产调拨单，以便及时入账，确保资产管理信息的及时、完整、有效；三是抓好固定资产移交工作。对于因人事变动离开原岗位的职工及时督促其办理交接手续，避免管理和使用环节脱钩，保证资产账账、账实相符。
（三）巩固“三个基础”，促进规范管理。首先是基础信息。要严格执行《固定资产管理办法》和《网络财务管理软件业务使用规范》的有关规定，定期整理资产账目、资产卡片、资产年报、资产图片、资产调拨单等基础资料，按资产名称分类、分项编号，做到一物一号一卡；按谁用、谁管、谁负责维护保养的原则，把资产管理责任落实到人头，使每台（件、套）设备有专人保管，丢失损坏有人负责；建立固定资产保管、使用和维护保养管理卡，做到一物一卡管理到部门。其次是严格管理。实行固定资产定期清查，每年开展一次固定资产盘点，采取资产管理单位自查，财务部门复查，领导小组抽查的办法，对照固定资产账（卡）核对实物，盘盈的及时入账，盘亏的要查明原因，报废、报损需要处置的报财务部门，按照处置权限分别报批，真正做到分账与总账相符、账目与实物相符。与此同时，要将资产管理责任纳入综合考核，与每位职工的切身利益挂钩，按月考核按月兑现，形成一套完整的行之有效的资产管理制度。第三是数据备份。每个会计年度后，岗位人员应做好计算机系统中固定资产数据备份工作，将数据复制两份到光盘上，注明时间、内容、操作员姓名等，同时还要在异地服务器上备份，以防止光盘损坏数据丢失。